Em 21.3.2024, foi sancionada a Lei 14.825, que amplia a proteção jurídica para as transações imobiliárias realizadas de boa-fé, mesmo quando envolvem bens que foram declarados indisponíveis pela Justiça.  

Essa nova legislação se baseia na Lei 13.097, de 2015, garantindo a eficácia de transações feitas de boa-fé sobre bens com restrições, como os bloqueados para pagamento de dívidas.

Contudo, é importante ressaltar que a lei não se aplica em situações onde a matrícula do imóvel já contenha averbação de indisponibilidade judicial, como nos casos de improbidade administrativa dos antigos proprietários ou hipoteca judiciária. Se o comprador estiver ciente da indisponibilidade, a transação não será validada, em virtude da má-fé.

O objetivo primordial da Lei 14.825 é salvaguardar a segurança jurídica dos compradores, garantindo a eficácia das transações imobiliárias frente a ônus ou restrições, e protegendo os direitos dos adquirentes de boa-fé.

Um exemplo prático da aplicação dessa legislação ocorre quando um comprador adquire um imóvel sem conhecimento prévio de uma hipoteca judicial não averbada na matrícula. Nessa circunstância, o comprador pode defender sua boa-fé na transação. Da mesma forma, se um investidor adquire um terreno e posteriormente descobre uma constrição judicial não averbada, ele pode reivindicar a boa-fé sem enfrentar repercussões legais.

Apesar das mudanças legislativas que fortalecem a segurança jurídica para o comprador de boa-fé, é essencial realizar uma Due Diligence do vendedor em qualquer transação imobiliária.

Além de proporcionar segurança aos compradores, essa medida impacta positivamente a integridade das transações no Brasil, garantindo transparência e informações precisas, tornando nosso mercado imobiliário mais seguro e confiável.

Atuação contratos de boa-fé

Para evitar riscos indesejados na aquisição de imóveis, é essencial a atuação de um advogado especializado. Por meio de uma “due diligence imobiliária”, o profissional pode assessorar os compradores e identificar se, no caso concreto, o “princípio da concentração dos atos na matrícula” é suficiente para garantir uma aquisição segura, evitando a perda do imóvel e do valor investido.

A FGR Advogados está preparada para assessorar seus clientes na aquisição imobiliária e em diversos tipos de contratos relacionados ao setor.

A partir de agora, os novos processos de compras públicas no país deverão ser realizados apenas sob o regramento da nova Lei de Licitações e Contratos (Lei nº 14.133/2021).

A nova lei estabelece as normas gerais de licitação e contratação para as administrações públicas diretas, autarquias e fundações, da União, estados, municípios.

Principais mudanças trazidas pela nova lei de licitações e contratos:

• As licitações serão predominantemente eletrônicas, permitindo a forma presencial somente quando devidamente motivadas, com a obrigatoriedade de gravação em vídeo e áudio, algo inédito na legislação anterior.
• A “inversão de fases” prevista no Pregão, por exemplo, é agora regra. As fases seguirão a ordem: preparatória, divulgação de edital, apresentação de propostas e lances, julgamento, habilitação, recursos e homologação. Isso agiliza o procedimento, focando na análise dos documentos do licitante vencedor.
• A Fase Preparatória ganha destaque na Nova Lei, reconhecendo sua importância. Estabelece passos a serem seguidos pela Administração durante o planejamento do procedimento licitatório, alinhando o plano de contratações anual com as leis orçamentárias e considerando aspectos técnicos, mercadológicos e de gestão.
• A escolha da modalidade de licitação agora é baseada apenas na natureza do objeto, deixando de lado o valor da contratação. Duas modalidades são extintas (tomada de preços e convite), e uma nova surge: o diálogo competitivo, uma inovação da Lei n.º 14.133/2021.
• A Nova Lei estabelece critérios de julgamento diversificados, como menor preço, maior desconto, melhor técnica ou conteúdo artístico, técnica e preço, maior lance (para leilões) e maior retorno econômico, este último relevante para contratos de eficiência, remunerados de acordo com a economia gerada, como é o caso de Usinas Solares Fotovoltaicas.
• Os limites de dispensa de licitação foram aumentados, chegando a R$ 100.000,00 para obras e serviços de engenharia ou manutenção de veículos automotores e até R$ 50.000,00 para compras e outros serviços.
• As penalidades podem ser aplicadas não apenas ao contratado, mas também aos licitantes, incluindo advertência, multa, impedimento de licitar e contratar, e declaração de inidoneidade.
• Surge o Portal Nacional de Contratações Públicas (PNCP), um site oficial para centralizar a divulgação obrigatória dos atos exigidos pela lei, incluindo planos de contratação anuais, catálogos eletrônicos de padronização, editais e avisos de licitações, e contratos.
• Criação de facilitadores para ações afirmativas pelas empresas. Os editais poderão exigir um percentual mínimo de mão de obra composta por mulheres vítimas de violência doméstica e pessoas oriundas ou egressas do sistema prisional, promovendo inclusão e responsabilidade social.

A nova lei busca uma atualização necessária do ordenamento jurídico, considerando as significativas transformações tecnológicas e administrativas ocorridas nos últimos 30 anos desde a promulgação da Lei Geral de Licitações (Lei n.º 8.666/93). Essa reformulação foi essencial para consolidar entendimentos já estabelecidos pelo Tribunal de Contas da União e pelo Superior Tribunal de Justiça.

A Lei n.º 14.133/2021 apresenta-se como um marco moderno e unificado, fundamentado nos princípios da transparência, eficiência e eficácia das licitações. Seu propósito é elevar a qualidade dos processos de contratação, adaptando-se aos desafios contemporâneos e proporcionando um ambiente mais adequado às demandas atuais.

Esse avanço legislativo reflete o compromisso em promover práticas licitatórias mais transparentes e eficazes, alinhadas com as exigências do cenário atual. A nova lei representa, assim, um importante passo em direção à modernização e aprimoramento do sistema de contratações, contribuindo para o fortalecimento da governança pública.

Em síntese, a Lei n.º 14.133/2021 surge como um instrumento legal atualizado e alinhado aos princípios contemporâneos, projetando um horizonte mais qualificado e eficiente para as contratações públicas.

A FGR Advogados possui expertise na área de licitações e contratos administrativos oferecendo orientações jurídicas estratégicas objetivando maximizar o êxito nos procedimentos licitatórios e na execução dos contratos.

A 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça trouxe uma importante decisão sobre a aplicação da compensação na rescisão unilateral de contratos administrativos!

É possível que o instituto da compensação, modalidade de extinção das obrigações, seja aplicado ao caso de rescisão unilateral de contrato administrativo, ainda que essa possibilidade não esteja delineada no edital da licitação.

Com esse entendimento, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial ajuizado pela Terracap, companhia imobiliária de Brasília, que foi autorizada a compensar uma dívida de um particular com o crédito decorrente da resilição de um contrato administrativo.

O particular venceu licitação para a compra de um imóvel comercial no Distrito Federal, mas atrasou os pagamentos. A Terracap, então, comunicou o cancelamento da venda, mas não reembolsou o dinheiro pago porque o comprador tinha outras dívidas com a empresa.

Com o cancelamento do contrato administrativo, ele deveria receber de volta cerca de R$ 1 milhão. No entanto, suas dívidas em relação a outros imóveis adquiridos acumulavam R$ 12 milhões. A Terracap fez, então, a compensação do crédito.

Em seguida, o comprador ajuizou ação judicial por considerar a medida irregular. As instâncias ordinárias deram razão a ele, devido à falta de previsão no edital que permitisse à Terracap efetuar a compensação dos valores com débitos de outros contratos. Além disso, não houve autorização prévia do comprador.

No entanto, o relator da matéria no STJ, ministro Mauro Campbell, reformou a decisão com base no artigo 54 da Lei 8.666/93, que institui as normas para licitações e contratos da administração pública.

Ela prevê que os contratos administrativos regulam-se pelas suas cláusulas e pelos preceitos do Direito Público, mas diz que é possível aplicar supletivamente os princípios da Teoria Geral dos Contratos e as disposições do Direito Privado.

A compensação é uma modalidade de extinção das obrigações prevista no artigo 368 do Código Civil. Ela ocorre quando duas pessoas são, ao mesmo tempo, credora e devedora uma da outra. Nesse caso, as respectivas obrigações extinguem-se até onde se compensarem.

“À luz dessa previsão legal, vislumbra-se ser plenamente possível que seja aplicada a compensação de créditos e débitos nos contratos administrativos, mesmo que não haja previsão nos instrumentos convocatórios”, concluiu o relator. A votação foi unânime.

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) que considerou abusiva a previsão de correção pela taxa Selic em contrato de compra e venda de imóvel.

Segundo os ministros, se essa taxa estiver prevista para a correção das parcelas, nada impede que seja convencionada a incidência de juros de mora.

Vale esclarecer que os juros que integram o índice da taxa SELIC são os juros denominados remuneratórios, os quais se caracterizam por remunerar o credor pela privação de seu capital e ainda compensar este pelo risco da não restituição.

Já os juros moratórios, têm caracterização diversa, pois têm como objetivo indenizar o credor pelo atraso no pagamento da dívida, situação que não está contida na taxa Selic.

Portanto, a partir destas definições foi declarado pelo STJ que inexistia abusividade na fixação de taxa Selic e juros de mora no contrato de compra e venda, permitindo, portanto, a cumulação de ambos os encargos.

Juros remuneratórios e moratórios podem incidir em um mesmo contrato

A relatora, ministra Nancy Andrighi explicou que, enquanto a correção monetária serve para recompor o poder da moeda diante da inflação, os juros podem ter tanto a finalidade de recompensar o credor (remuneratórios ou compensatórios) quanto a de indenizar pelo atraso no pagamento da dívida (moratórios).

A ministra observou que, por terem finalidades distintas, os juros remuneratórios e os moratórios podem incidir em um mesmo contrato. Ela também destacou o entendimento da Segunda Seção do STJ no EREsp 670.117, de que é legal, na venda de imóvel na planta, a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.

De acordo com Nancy Andrighi, a taxa Selic, por abranger juros e correção monetária, não pode ser cumulada com juros remuneratórios, mas isso não impede a cobrança de juros de mora, no caso de atraso no pagamento.

Para a magistrada, só se poderia falar de cláusula abusiva se houvesse incidência simultânea de correção monetária das parcelas pela taxa Selic e de juros remuneratórios, “pois se estaria diante de verdadeiro bis in idem”.

A FGR Advogados tem como enfoque o atendimento sob medida à empresa ou ao grupo familiar, buscando a melhor solução jurídica para manutenção, longevidade e crescimento do patrimônio, de acordo com os objetivos de cada cliente.

A nova lei de Licitações chega para incorporar novas ferramentas aos certames públicos e tem como objetivo unificar e atualizar as informações sobre as leis reguladas, conhecidas por Lei 10.520/02, Lei do Pregão, e pela Lei 12.462/11, que instituía o Regime Diferenciado de Contratações Públicas.

As principais mudanças foram:

Modalidades de licitação: (i) pregão; (ii) concorrência; (iii) concurso; (iv) leilão e; por último, a novidade, (v) diálogo competitivo, que permite à Administração contratar a solução que envolva inovações tecnológicas ou técnicas, para soluções que dependam de adaptações das opções disponíveis no mercado e que envolvam especificações que a Administração não conseguir definir objetivamente.

Fases da Licitação:  (i) preparatória; (ii) divulgação do edital; (iii) propostas e/ou lances; (iv) julgamento; (v) habilitação; (vi) recursal e; (vii) homologação).

Quanto às fases, a lei dá destaque ao planejamento da licitação, que deve ser ajustado com o plano de contratação anual. Especialmente, pretende o legislador que o dinheiro público seja gasto dentro da admissibilidade exigível e que as contratações atendam ao princípio da eficiência administrativa e da economicidade dos atos de gestão.

Forma da licitação: A licitação será realizada, em regra, por meios eletrônicos, num processo online, sendo a exceção, as licitações presenciais.

Programa de Integridade do licitante – compliance: Para contratações que envolvam grandes valores (superior a duzentos milhões de reais), relacionadas a obras, serviços e fornecimentos o licitante vencedor deverá implantar um programa de integridade, tendo o prazo de seis meses contados da celebração do contrato para apresentá-lo. Em tese, o programa de integridade está relacionado à existência de procedimentos internos de uma empresa, que visam a ética e conduta ilibada, com proposito de evitar ou combater desvios, fraudes, corrupção e irregularidades que fragilizam a empresa e podem repercutir na Administração Pública.

Parecer jurídico: Além do processo de licitação, há obrigatoriedade de parecer jurídico prévio nas contratações diretas, acordos, termos de cooperação, dentre outros ajustes obrigacionais aos quais a Administração Pública participe.

Novos valores de dispensa de licitação: Segundo a nova lei, os casos de dispensa de licitação em razão do valor do objeto foram elevados para:

• Até R$100.000,00 (cem mil reais) para obras ou serviços de engenharia, ou serviços de manutenção de veículos automotores;
• Até R$50.000,00 (cinquenta mil reais) para bens e outros serviços.

O assessoramento jurídico tem um papel de suma importância nos processos de contratação pública.

A FGR Advogados possui expertise na área de licitações e contratos administrativos oferecendo orientações jurídicas estratégicas objetivando maximizar o êxito nos procedimentos licitatórios e na execução dos contratos.

Que tal ter a Administração pública como cliente e fechar um bom negócio? Para isso, é preciso entender como o setor público faz suas contratações.

Então, hoje falaremos sobre a Nova Lei de Licitações e a Administração Pública!

O que é Licitação e qual a legislação aplicável?

Licitação é um conjunto de procedimentos administrativos pelos quais a Administração Pública busca adquirir a melhor proposta junto a empresas particulares para poupar o máximo de recursos possíveis, dando o melhor retorno à população.

A lei nº 14.133/2021 conhecida como nova Lei de Licitações e Contratos Administrativos foi publicada e já está em vigência desde 1º de abril de 2021, após longos anos de debates e espera, dispondo sobre novas modalidades de licitação, e outras inúmeras mudanças. Já a tão conhecida lei nº 8.666/1993 continua em vigência até o dia 1º de abril de 2023, podendo a administração pública ainda se valer de suas regras para adquirir bens e contratar serviços.

O assessoramento jurídico tem um papel de suma importância nos processos de contratação pública.