A Receita Federal publicou, em 18 de agosto de 2025, a Instrução Normativa nº 2.275/2025, que regulamenta a participação obrigatória de serviços notariais e de registro no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como identificador único de imóveis urbanos e rurais em todo o território nacional.

A medida, prevista na Lei Complementar nº 214/2025, busca ampliar a transparência, padronizar cadastros imobiliários e fortalecer a cooperação entre União, Estados e Municípios na gestão da política tributária e imobiliária.

O que muda com a nova regulamentação?

A partir da publicação da norma, cartórios e registros públicos deverão enviar eletronicamente à Receita Federal, por meio do Sinter, dados relacionados a:

• Operações imobiliárias (compra, venda, doação, permuta etc.);
• Alterações na caracterização de bens imóveis (como construções, desmembramentos ou unificações de terrenos);
• Informações necessárias para definição do valor de referência dos imóveis.

Esse envio deverá ocorrer imediatamente após o registro, garantindo a atualização contínua da base nacional de dados imobiliários.

Impactos tributários e urbanísticos

Segundo a Confederação Nacional de Municípios (CNM), a integração entre cartórios, Receita Federal e cadastros municipais permitirá um cruzamento mais preciso das informações. Isso impacta diretamente na fiscalização e arrecadação de impostos como:

• Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

Além da fiscalização, a medida também contribui para o planejamento urbano e tributário dos municípios, que terão acesso a dados mais confiáveis sobre os imóveis em sua localidade.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): o novo identificador único

Uma das principais novidades é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que funcionará como o CPF dos imóveis.

O CIB será obrigatório em escrituras, registros e documentos imobiliários, trazendo padronização e maior transparência ao mercado imobiliário.

A implementação do sistema será coordenada pela Receita Federal em parceria com o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e entidades do setor notarial e registral.

Cronograma de implantação do CIB e do Sinter

O processo de implantação ocorrerá entre agosto e dezembro de 2025, em cinco etapas principais:

• Instalação do grupo de trabalho;
• Diagnóstico dos sistemas existentes;
• Desenvolvimento do protótipo;
• Homologação e testes;
• Entrada em produção e relatório final de validação.

Penalidades pelo descumprimento

O descumprimento da Instrução Normativa será comunicado ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e poderá resultar em sanções administrativas para os cartórios e penalidades tributárias para os responsáveis.

O que isso representa para contribuintes e empresas?

Para pessoas físicas e jurídicas, a medida deve trazer maior segurança jurídica nas transações imobiliárias, mas também exige atenção redobrada no cumprimento das obrigações relacionadas ao registro de imóveis.

Empresas com grandes carteiras imobiliárias e incorporadoras terão que se adaptar rapidamente ao novo fluxo eletrônico de informações, a fim de evitar inconsistências e riscos tributários.

Como a FGR Advogados pode ajudar

Na FGR Advogados, acompanhamos de perto as mudanças regulatórias e legislativas que impactam diretamente o setor imobiliário e tributário. Nossa equipe está preparada para:

• Orientar sobre a adequação aos novos procedimentos do Sinter;
• Assessorar na regularização e atualização cadastral de imóveis;
• Apoiar empresas e contribuintes na gestão tributária vinculada a ITBI, IPTU e demais obrigações fiscais;
• Oferecer suporte jurídico estratégico em casos de autuações ou questionamentos tributários decorrentes da aplicação da norma.

Para saber mais sobre os impactos da Instrução Normativa nº 2.275/2025 e como ela pode afetar seu patrimônio ou negócio, entre em contato com a FGR Advogados.

Entra em vigor nesta terça-feira (31) um novo sistema online, o SERP, Sistema Eletrônico de Registros Públicos, que permite que todos os cartórios do país possam fornecer serviços digitais de modo padronizado. A novidade foi possível graças à Lei 14.382/22

O primeiro cartório do Brasil surgiu em 1565. Desde, então, eles vêm se modernizando, promovendo mudanças que garantam maior agilidade na prestação de serviços.

O novo sistema vai possibilitar o acesso, de forma remota e eletrônica, aos serviços de registros públicos.

Dessa maneira, será possível acessar informações de qualquer cartório do Brasil, já que a adesão ao Serp é obrigatória para todos os oficiais regulados pela Lei de Registros Públicos.

Entre as facilidades do sistema online de cartórios estão:

• Registro de títulos e apresentação de pendências por oficiais – Atualmente possuem prazo de 30 (trinta) dias. Com a mudança, a espera cai para 10 (dez) dias;
• Acesso a certidões de outros cartórios, com envio e recebimento de documentos em formato online, com assinatura eletrônica;
• Tempo para tornar um casal habilitado para cerimônia em cartório cai dos atuais 15 (quinze) para 5 (cinco) dias. A celebração pode ser feita por videoconferência;
• Para formalizar uma união estável, serão dispensáveis os pareceres judiciais e a entrega de diversos documentos.

Segundo nosso sócio Rodolfo Rodrigues: “a implementação dos cartórios on-line pode trazer serviços mais ágeis, eficientes e menos burocráticos para a sociedade”.

Mas atenção! Cartórios de protestos e de notas não irão entrar na plataforma do governo federal, pois já possuem sistemas próprios.

Todavia, apesar dessa alternativa remota os interessados podem procurar pessoalmente os cartórios.

A Lei Federal nº 14.534/23 estabelece o CPF como número suficiente para identificação do cidadão em bancos de dados de serviços públicos.

Mesmo com a publicação da referida Lei, é dever do Notário ou seus prepostos identificarem as partes de forma inequívoca.

Por isso não é possível utilizar somente o cartão do CPF ou apenas o número para praticar atos notariais.

Hoje, o CPF não tem foto, filiação, naturalidade ou qualquer outra informação que possa identificar a pessoa.

Em conformidade com o provimento Geral da Corregedoria do Distrito Federal, em seu Art. 31.”Em todo ato notarial, as partes serão identificadas e lançarão suas assinaturas conforme conste em seu documento de identidade.” Como no cartão de CPF não consta assinatura do titular, o Tabelião deverá solicitar ao usuário outro documento que identifique a parte e sua assinatura para validade dos atos notarias.

A procuração pública tem formalidade jurídica e serve para que pessoas possam autorizar outras a realizar certas ações em seu lugar, concedendo, dessa forma, poderes a ela, que deve ser autenticado em cartório!

Mas como fazer uma procuração?

De modo geral, para fazer uma procuração é preciso:

• Identificação do outorgante (quem concede);

• Identificação do outorgado (quem recebe);

• Data;

• Objetivo;

• Identificação de onde (local) a procuração foi passada;

• Descrição e extensão dos poderes dados.

A procuração pública é mais aceita, por possuir fé pública, ela é aceita na administração e movimentação de investimentos bancários; em negócios jurídicos que tratam da propriedade de imóveis ou veículos; nos casamentos à distância, assim como na formalização de divórcio em cartório, entre outros.

Os poderes do procurador variam de acordo com as atividades que ele foi autorizado a executar, discriminadas no instrumento de procuração. Ele só pode fazer o que tiver autorizado pelo outorgante no instrumento de procuração.

Depois, deve especificar o objetivo da procuração e quais são exatamente os poderes outorgados. Por fim, estabeleça o período de vigência da procuração, delimite a data e o local em que ela foi firmada, e colha a assinatura do outorgante.

Qual é a validade da procuração?

Exceto nas procurações em que o prazo de validade é determinado de acordo com a lei, geralmente as procurações têm validade indeterminada. Mas o outorgante pode explicitar em seu texto o prazo de validade do documento.

No entanto, é importante mencionarmos que o art. 682 do Código Civil Brasileiro, trata sobre o término do mandato. Ele cessa:

I – Pela revogação ou pela renúncia;

II – Pela morte ou interdição de uma das partes;

III – Pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer;

IV – Pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

Vale ressaltar que o Código Civil brasileiro, no seu artigo 685, autoriza que o outorgado realize negócio jurídico consigo mesmo, Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, assim, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

Comprar e vender um imóvel necessita de atenção à escritura e ao registro que tornam a transferência oficial!

Você sabia que só é considerado juridicamente dono do imóvel a pessoa que providencia o registro do contrato particular ou escritura pública definitiva?

Cerca de 50% dos imóveis no Brasil são irregulares, podendo chegar à marca de 70% em algumas cidades.

A transferência é feita por meio da assinatura e reconhecimento das respectivas firmas em contrato particular que cumpra todos os requisitos exigidos pelo registrador de imóveis ou lavratura da escritura pública, documento que precisa ser lavrado no Cartório de Notas, assinado pelas partes e registrado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado.

Esses documentos têm valor jurídico e determinam quem são os novos proprietários do imóvel, comprovando as vontades de uma ou mais pessoas, inclusive perante um tabelião responsável pela lavratura do documento público de escritura.

Enquanto não houver o registro, o vendedor (alienante) continua sendo considerado dono do imóvel, podendo inclusive vender o mesmo ou até dar em garantia em alguma negociação de dívida.

No caso de o comprador não desejar a transferência de imediato, poderá ter dores de cabeça, se o vendedor decidir vender o imóvel para outra pessoa, perder o imóvel para pagamento de dívida judicial ou falecer.

Quais são os documentos necessários para comprar e vender um imóvel?

Imóvel urbano

• Número de inscrição de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano);
• Certidão de Inteiro Teor da Matrícula atualizada do imóvel (validade de 30 dias);
• Certidão negativa de débitos municipais do imóvel;

Em caso de condomínios

• Declaração assinada pelo síndico e autenticada, afirmando que não há débitos pendentes. Também deve haver a ata de eleição do síndico. (pode ser substituída por declaração das partes)

Documentos do vendedor (pessoa física)

• Documentos originais ou Cópias autenticadas do RG e CPF de todos os proprietários;
• Certidão de casamento atualizada;
• Pacto antenupcial registrado ou da Escritura Pública de pacto antenupcial;
• Comprovante de endereço;
• Profissão de todos os proprietários e cônjuges.

Documentos do vendedor (pessoa jurídica):

• Contrato Social Consolidado;
• Documentos originais ou cópias autenticadas do RG e CPF dos sócios administradores;
• Inscrição no CNPJ;
• Certidão Simplificada da Junta Comercial (validade de 30 dias);
• Endereços e profissões dos sócios administradores;
• Certidão negativa de tributos federais;
• Certidão negativa de contribuições previdenciárias (INSS).

Documentos do comprador

• Documentos originais ou Cópia autenticada do RG e CPF do comprador e cônjuge;
• Pacto antenupcial registrado;
• Profissão do comprador e do cônjuge;
• Comprovante de endereço.

O registro da escritura altera o histórico do imóvel dizendo quem é seu novo proprietário. Após a efetivação do registro, já irá constar o nome do novo proprietário do imóvel.

Há inúmeros detalhes envolvidos na documentação de compra e venda de imóveis. Isso demanda um conhecimento aprofundado da legislação e suas exigências. Deixar passar qualquer detalhe pode prejudicar o seu negócio e fazer com que você sofra prejuízos, buscando soluções para problemas que poderiam facilmente ter sido evitados.