A Reforma Tributária promovida pela Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, inaugura um novo modelo de tributação sobre o consumo no Brasil e produz efeitos relevantes para o mercado imobiliário. Entre os pontos que mais despertam atenção está a nova forma de enquadramento da atividade de locação de imóveis, que pode impactar diretamente locadores pessoas físicas e jurídicas.

Como era a tributação dos aluguéis antes da Reforma Tributária

Até a entrada em vigor do novo sistema, a renda proveniente de aluguéis era tributada, essencialmente, pelo Imposto de Renda, seja no âmbito do IRPF, para pessoas físicas, seja no IRPJ, para pessoas jurídicas. Com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), essa lógica passa a ser revista em determinadas situações.

Quando a locação pode ser equiparada à prestação de serviços

A legislação passou a admitir que a locação de imóveis seja equiparada à prestação de serviços quando caracterizada a habitualidade da atividade. Nesses casos, além do Imposto de Renda, pode haver a incidência dos novos tributos sobre o consumo, alterando de forma significativa a carga tributária incidente sobre os aluguéis.

Critérios legais para incidência do IBS e da CBS sobre aluguéis

A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu critérios objetivos para identificar quando o locador passa a ser tratado como agente econômico. O enquadramento ocorre, por exemplo, quando o contribuinte possui mais de três imóveis alugados simultaneamente ou quando aufere receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações. O atendimento a qualquer desses critérios já pode ser suficiente para atrair a incidência do IBS e da CBS, inclusive para pessoas físicas, independentemente da existência de estrutura empresarial formal.

Impactos na carga tributária e nas obrigações acessórias

Esse novo enquadramento pode resultar em aumento expressivo da carga tributária total, considerando a incidência conjunta do IBS, da CBS e do Imposto de Renda. Além do impacto financeiro, o novo modelo tende a ampliar as obrigações acessórias, exigindo maior organização contábil, cumprimento de declarações periódicas e acompanhamento constante da legislação.

A importância da reavaliação da estrutura de locação

Diante desse cenário, torna-se indispensável que locadores reavaliem a estrutura adotada para a atividade de locação. Em muitos casos, a constituição de pessoa jurídica pode se mostrar uma alternativa mais eficiente, seja pela possibilidade de enquadramento em regimes tributários distintos, seja pela melhor organização patrimonial e contratual.

Revisão de contratos de locação no novo cenário tributário

A revisão dos contratos de locação também assume papel central nesse novo contexto, especialmente nas locações comerciais. Cláusulas relacionadas ao repasse de tributos, reajustes e responsabilidades precisam refletir o novo ambiente regulatório, de modo a garantir segurança jurídica às partes envolvidas. Nas locações residenciais, o desafio será equilibrar a viabilidade econômica da operação com os limites legais para o repasse de encargos.

A redefinição do enquadramento jurídico da locação de imóveis

A Reforma Tributária não se limita a alterar a forma de recolhimento dos tributos, mas redefine o próprio enquadramento jurídico da atividade de locação de imóveis. O que antes era visto, em muitos casos, como mero investimento patrimonial passa a ser tratado como atividade econômica habitual, sujeita a regras mais complexas e a uma carga fiscal potencialmente mais elevada.

Planejamento tributário preventivo como medida essencial

Nesse contexto, o planejamento tributário preventivo deixa de ser uma opção e passa a ser uma necessidade estratégica. A análise individualizada da situação do contribuinte, a avaliação dos impactos da reforma e o acompanhamento técnico especializado são medidas essenciais para reduzir riscos, evitar passivos fiscais e assegurar maior previsibilidade jurídica no novo modelo tributário.

Atuação da FGR Advogados

A FGR Advogados atua de forma consultiva e estratégica nas áreas de Direito Tributário e Empresarial, assessorando pessoas físicas e jurídicas na análise dos impactos da Reforma Tributária sobre suas atividades. O escritório oferece suporte técnico na interpretação da legislação, na reestruturação de operações, na revisão contratual e na adoção de práticas de planejamento tributário preventivo, sempre com foco em segurança jurídica, conformidade normativa e tomada de decisões fundamentadas.