A partir de janeiro de 2027, a tributação sobre a locação de imóveis começa a passar por mudanças importantes com a implementação da Reforma Tributária. As novas regras poderão impactar proprietários que recebem renda com aluguéis, investidores do setor imobiliário e empresas que atuam nesse mercado.

Uma das principais novidades é a possibilidade de incidência de dois novos tributos sobre determinadas operações de locação: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).

Entretanto, isso não significa que todos os proprietários de imóveis passarão a pagar os novos impostos. A legislação estabelece critérios específicos para o enquadramento das pessoas físicas, considerando a quantidade de imóveis alugados e a receita anual obtida com essas operações.

Além disso, as regras apresentam diferenças entre locações tradicionais, aluguéis por temporada e operações realizadas por pessoas jurídicas.

Entender essas mudanças é fundamental para avaliar os possíveis impactos tributários, organizar as receitas e despesas e planejar a gestão do patrimônio imobiliário.

Quem recebe aluguel de imóveis terá que pagar novos impostos em 2027?

Não necessariamente. A Reforma Tributária estabelece critérios para determinar quais pessoas físicas serão consideradas contribuintes do IBS e da CBS nas operações de locação de imóveis.

De acordo com as regras apresentadas, a pessoa física poderá ser enquadrada quando atender simultaneamente a dois requisitos:

• Possuir mais de três imóveis distintos alugados, ou seja, pelo menos quatro imóveis destinados à locação.
• Obter receita anual superior a R$ 240 mil com essas operações.

Assim, a quantidade de imóveis e o valor recebido com os aluguéis precisam ser analisados em conjunto.

Por exemplo, uma pessoa que possui quatro imóveis em seu patrimônio, mas utiliza um deles como residência e aluga apenas os outros três, não atende ao critério de quantidade de imóveis alugados.

Da mesma forma, quem aluga quatro ou mais imóveis, mas recebe menos de R$ 240 mil por ano com essas locações, não se enquadra inicialmente nesse critério de tributação.

É importante destacar que a análise considera os imóveis efetivamente alugados, e não simplesmente a quantidade de propriedades que a pessoa possui.

O que acontece quando a receita com aluguéis ultrapassa R$ 240 mil durante o ano?

A legislação também prevê uma regra para situações em que o contribuinte ultrapassa o limite de receita durante o próprio ano.

Conforme explicado pela especialista em tributação Maria Carolina Gontijo, conhecida como Duquesa de Tax, em conteúdo publicado pelo Estadão, quando a receita ultrapassa em 20% o limite estabelecido, chegando a aproximadamente R$ 288 mil, a pessoa física poderá passar a ser contribuinte dos novos tributos a partir daquele momento.

Nesse caso, também permanece a exigência de possuir mais de três imóveis distintos alugados.

Portanto, não basta observar apenas a receita anual. É necessário acompanhar a evolução dos rendimentos e a quantidade de imóveis destinados à locação.

Quais impostos serão cobrados sobre os aluguéis a partir de 2027?

Atualmente, a pessoa física que recebe rendimentos de aluguel está sujeita ao Imposto de Renda, conforme as regras aplicáveis a esse tipo de rendimento.

Com a Reforma Tributária, determinadas operações também poderão ser alcançadas pelos novos tributos sobre o consumo:

CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços

A CBS começa a ser cobrada em 1º de janeiro de 2027, substituindo PIS e Cofins. Sua implementação representa a primeira etapa da transição para o novo sistema de tributação sobre o consumo.

IBS – Imposto sobre Bens e Serviços

O IBS substituirá gradualmente o ICMS e o ISS. Sua implementação ocorrerá de forma progressiva a partir de 2029, com previsão de conclusão da transição em 2033.

É importante esclarecer que a CBS e o IBS não substituem o Imposto de Renda. São tributos distintos, que poderão incidir conjuntamente nas situações previstas pela legislação.

Qual será a alíquota dos novos impostos sobre aluguel de imóveis?

A Reforma Tributária prevê um tratamento diferenciado para as operações de locação de imóveis, com redução de 70% nas alíquotas de referência do IBS e da CBS.

No caso da CBS, o material divulgado pelo Estadão apresenta uma alíquota de referência estimada em 11,3%, ainda sujeita à definição do Senado.

Com a redução de 70% prevista para as locações tradicionais, a cobrança inicial estimada seria de aproximadamente 3,4%, antes do aproveitamento de eventuais créditos.

Além disso, para imóveis residenciais, está previsto um redutor social de R$ 600 sobre a base de cálculo.

Para ilustrar, considerando um aluguel residencial mensal de R$ 5.000, a estimativa apresentada na publicação é de aproximadamente R$ 149 em CBS, antes dos créditos e observadas as condições aplicáveis ao redutor social.

Esse valor poderá ser reduzido mediante o aproveitamento de créditos relacionados a despesas vinculadas à atividade de locação, desde que atendidos os requisitos legais.

Entre os exemplos estão despesas com administração imobiliária e manutenção dos imóveis.

Os valores apresentados são estimativas e não devem ser interpretados como alíquotas definitivas para todo o período de transição.

Como ficam os aluguéis por temporada com a Reforma Tributária?

As locações de imóveis residenciais por temporada também terão tratamento específico.

Quando realizadas por período de até 90 dias, essas operações seguirão as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, com redução de 40% das alíquotas de referência, percentual inferior à redução de 70% prevista para as locações tradicionais.

Essa diferença merece atenção, especialmente para proprietários que trabalham com locação de curta duração.

A modalidade de exploração do imóvel, o período de locação e a receita obtida passam a ser elementos importantes na análise tributária.

Por isso, é recomendável avaliar as condições dos contratos e os custos envolvidos antes de tomar decisões sobre a gestão dos imóveis ou eventuais alterações nos valores cobrados dos inquilinos.

A tributação será diferente para quem aluga imóveis por meio de uma empresa?

Sim. As regras de enquadramento estabelecidas para pessoas físicas não devem ser confundidas com aquelas aplicáveis às pessoas jurídicas.

Os limites de quantidade de imóveis e de receita anual mencionados anteriormente são critérios específicos para o enquadramento das pessoas físicas.

Para as empresas, a análise deverá considerar o regime tributário e as regras aplicáveis à pessoa jurídica, inclusive as disposições específicas da Reforma Tributária.

Isso significa que a escolha entre manter a exploração imobiliária como pessoa física ou realizá-la por meio de uma empresa exige uma avaliação individualizada.

Não existe uma resposta única sobre qual estrutura será mais vantajosa. A decisão depende de fatores como volume de receitas, despesas, quantidade de imóveis, custos operacionais e enquadramento tributário.

Como se preparar para as mudanças na tributação dos aluguéis?

A implementação da Reforma Tributária exige atenção de quem possui imóveis destinados à locação, especialmente diante das diferentes regras aplicáveis às pessoas físicas, pessoas jurídicas e locações por temporada.

Algumas medidas merecem atenção:

• Mapeamento dos imóveis: identificar quantas propriedades estão efetivamente destinadas à locação e quais modalidades de contrato são utilizadas.
• Controle das receitas: acompanhar os valores recebidos mensalmente e a receita acumulada ao longo do ano.
• Organização das despesas: manter registros de gastos com administração, manutenção e outras despesas relacionadas à atividade.
• Revisão dos contratos: avaliar as condições contratuais e os possíveis reflexos das mudanças tributárias nas relações entre proprietários, administradoras e locatários.
• Planejamento tributário: analisar o enquadramento aplicável e os impactos das novas regras sobre a renda obtida com os imóveis.

A antecipação dessas medidas pode contribuir para uma gestão patrimonial mais organizada e para decisões mais seguras durante o período de transição.

Reforma Tributária e mercado imobiliário: informação e planejamento fazem a diferença

As mudanças na tributação dos aluguéis representam uma nova etapa para o mercado imobiliário brasileiro.

Embora nem todos os proprietários estejam sujeitos à incidência dos novos tributos, compreender os critérios de enquadramento e acompanhar a evolução da legislação será cada vez mais importante.

A análise individual de cada situação permite identificar obrigações tributárias, avaliar despesas que podem gerar créditos e compreender os efeitos das novas regras sobre a rentabilidade dos imóveis.

A FGR Advogados atua na consultoria jurídica e tributária, oferecendo orientação sobre questões relacionadas à legislação e aos impactos das mudanças normativas nas atividades econômicas e na gestão patrimonial.

Diante das novas regras, buscar informação qualificada e realizar um planejamento adequado são medidas importantes para tomar decisões com segurança.